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      專家觀點
      國家住房保障體系確立下房地產企業發展思路淺談
      發表時間:2021-09-07 作者: 字號: A A A
      隨著國家住房保障性體系的不斷完善,制度的日益健全。房地產市場在告別傳統的高速增長模式,邁入高質量發展,與制造業同步,面臨著新一輪的“轉型升級”。尤其是國家宏觀調控和疫情后時代環境影響下,會給房地產企業的經營發展帶來新的啟迪和思路,開創房地產行業的新的格局。
      圖片

      國家相關政策發布
      1、增加保障性租賃住房供給,緩解市場供求矛盾
      2021年7月2日,國務院辦公廳印發《關于加快發展保障性租賃住房的意見》,意圖在基礎制度、土地、審批、資金、金融、以及稅收政策等幾大方面極力支持保障性租賃住房的發展。同日,國家發改委印發了《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點工作的通知》,明確將保障性租賃住房納入基礎設施REITs項目。綜合來看,當下發布保障性租賃住房相關的政策,表明國家政策持續“穩增長、調結構”主旨。
      2、完善住房保障體系,保障不同居民需求
      同時,隨著政策的發布,我國住房保障體系也完成了頂層設計,明確包含了三種住房。國家的住房保障體系三個主體:第一個就是公租房,第二個就是保障性租賃住房,第三個是共有產權住房。目前住房保障體系,公租房主要面向的對象是城鎮住房收入困難家庭,保障性租賃住房主要解決新市民、青年人的住房問題,共有產權住房則幫助有一定能力但仍買不起商品房的家庭實現購房。
      圖片

      保障性租賃住房的政策細節理解
      隨著我國經濟逐漸向高質量發展轉變,保障性住房政策逐漸由“放量發展”轉向“高質量創新發展”,參與主體、土地供應方式等開始轉變,綜合兩大部門的文件,相較以往,本次保障性租賃住房的政策細節特征如下:
      1、多方主體參與:推動住房保障主體從政府為主向政府、企業和社會力量共同參與轉變,住房保障對象從戶籍居民為主向常住人口轉變。相較以往,本次政策的保障對象更加更多元、定位也更加明確——明確指出,新市民、青年人群體是本次政策面向的主要對象。
      2、多渠道滿足土地供應:意見明確了利用集體經營性建設用地、企事業單位自有閑置土地、產業園區配套用地、非居住存量房屋和新供應國有建設用地五種建設方式相應的土地支持政策,尤其是明確利用非居住存量土地和房屋建設保障性租賃住房。
      3、多路徑資金籌措:支持銀行業金融機構以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款,以及向改建、改造存量房屋形成非自有產權保障性租賃住房的住房租賃企業提供貸款;支持企業發行信用類債券,用于保障性租賃住房建設運營;企業持有運營的保障性租賃住房具有持續穩定現金流的,可將物業抵押作為信用增進,發行住房租賃擔保債券;商業保險資金按照市場化原則參與保障性租賃住房建設。發改委的文件也明確將保障性租賃住房納入基礎設施REITs項目。
      圖片

      相關經驗模式借鑒
      1、新加坡模式:居者有其屋
      新加坡在上世紀 60 年代初也曾通過興建廉租房的方式解決中低收入階層住房問題,但從 1964 年開始推行“居者有其屋”計劃,鼓勵中等收入和低收入階層購買建屋發展局興建的組屋,建立起與多數發達國家以公共租賃或房租補貼為主截然不同的住房保障制度。截止 2016 年,高達 82%的公民居住在組屋里,住房自有率和組屋自有率均在 90%以上,不可謂不成功。制度設計上,通過中央公積金、低息貸款和土地劃撥等方式保證組屋的低價和質量,嚴格規范組屋的準入與退出審核,并將私宅土地出讓金納入儲備金、不歸現政府支配隔絕政府對土地財政的依賴。
      2、國內保障房政策發展歷程
      1998年,我國停止住房實物分配后,適時推出了經濟適用房政策,以緩解中低收入者的購房壓力。
      1999年,《城鎮廉租住房管理辦法》出臺,開始向具有城鎮常住居民戶口的最低收入家庭提供廉租房保障。
      2007年,《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》出臺,要求加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系,實施廉租住房工程被擺到更為重要的位置。?
      2008 年,金融危機爆發后,在擴大內需戰略引導下,廉租房建設大幅上升。同年底,國務院提出“爭取用三年時間基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區改造問題”。
      2010年6月,住建部等七部門聯合制定《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》的發布,旨在發展公共租賃住房,以解決城市中等偏低收入家庭住房困難。公共租賃住房的房源通過新建、改建、收購、在市場上長期租賃住房等方式多渠道籌集,新建公共租賃住房以配建為主。自此,公租房加入了保障房體系,我國保障性住房體系逐步完善?!笆濉币巹澮裁鞔_提出加大保障性安居工程建設,計劃每年新建保障性住宅500萬套,力爭還清3000 套保障性住房的歷史欠賬。
      2014 年,公租房與廉租房并軌為公共租賃住房,消減并停止供應經適房,保障方式由只售不租徹底改革為只租不售。作為我國現行住房保障體系的最重要構成部分,截至2018 年底,公共租賃住房共解決全國3700 多萬居民的住房問題。
      保證性住房政策與發展歷程
      圖片

      住房保障政策背景分析
      全國第七次人口普查顯示,我國流動人口較2010年人口普查時實現約70%的超預期增長,截至2020年,流動人口為3.76億人,大幅高于2019年公布的2.36億人。大規模流動人口加速向大城市和都市圈聚集在帶來勞動力和巨大消費潛力的同時,增加了大城市的房地產需求,房價持續走高,進城務工人員、新就業大學生以及青年人的住房困難問題日益凸顯。在杠桿壓力和貧富差距加大的宏觀背景下,加快發展保障性住房,避免高房價對消費的擠出效應,有利于穩定房地產市場、調整收入結構、直接針對群眾反應的突出問題、釋放增長潛力。當前在中國推進保障性住房建設,整體能夠滿足多重目標:
      1、滿足“新市民”,特別是城市中低收入群體的居住需求;
      2、緩解房價上漲壓力;
      3、在增長放緩的背景下,起到一定的“穩增長”作用;
      4、偏低的租金有利于調整收入結構;
      5、避免大規模動用全局的貨幣政策、避免大幅擴張經濟總杠桿、穩定房價預期。
      圖片

      保障性租賃房政策值得重視
      “房住不炒”政策的落實,以及中國率先走出疫情,估計下半年也率先進入“疫后新常態”。表面上看,整體中國經濟恢復全球領先。但目前增長正在逐步放緩,且內部結構不均衡,突出特征是,受制于收入預期不振、不確定性下邊際消費傾向偏低等因素影響消費需求偏弱。與此同時,政策穩增長還面臨穩杠桿、控房價、改善民生和調節收入分配結構等約束。在這樣的背景下,既能夠保證潛在需求達到一定體量,又能緩解房價壓力,同時起到調整收入結構的效果,而且不會大幅加大經濟杠桿壓力,保障性住房是為數不多都能夠符合這些約束的政策領域之一。
      當前時點推出保障性租賃住房能夠起到穩定增長預期、穩定消費、中長期改善收入結構和增長可持續性等積極作用,對市場中期是積極影響。對市場層面及在與保障性住房建設相關的板塊(地產開發、建筑、建材、家電、家居與輕工、房屋經紀等)帶來了一定的積極影響。當前與住房相關的板塊多數較為低迷,保障性租賃住房政策落地,有望對相關領域起到短期的提振作用,中長期有利于提振內需和消費。
      圖片

      保障性住房將提供房地產發展新思路
      房地產瘋狂增長的時代已一去不復返,靠炒房子一夜暴富的可能性不太可能。堅持房住不炒,國家十四五規劃中明確提出,要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,促進房地產市場平穩健康發展。
      住房和城鄉建設部有關負責人表示,各地要建立健全住房租賃管理服務平臺,加強對保障性租賃住房建設、出租和運營管理的全過程監督,強化工程質量安全監管,要嚴格執行小戶型、低租金的要求。
      (一)優惠政策助力企業市場主體轉型
      1、開發運營:根據《意見》相關規定,企業只要持有的存量租賃住房符合戶型、租金等基本要求,就可以申請參與保障性租賃住房的開發和運營。
      2、成本降低:利用存量土地和房屋建設的四種方式,降低了土地成本;降低了企業稅費負擔,房產稅從12%降到4%等。特別是金融方面,對保障性租賃住房貸款,在實施房地產信貸管理時予以差別化對待;落實民用水電氣價格。同時,中央還將對符合條件的項目給予適當的補助。
      3、稅費減免:住房租賃企業向個人出租住房可選擇適用簡易計稅方法,增值稅按照5%征收率繳納的減按1.5%計算;對企事業單位、社會團體以及其他組織向個人、專業化規?;》孔赓U企業出租住房,減按4%的稅率征收房產稅。對保障性租賃住房項目免收城市基礎設施配套費。
      明確企事業單位利用自有閑置土地建設,需變更土地用途,但不補繳土地價款,且免收城市基礎設施配套費。
      (二)租賃REITs 作為融資改革抓手促進產業升級
      1、我國首批基礎設施公募REITs的上市引起了業內高度關注。各地發展改革委要把基礎設施REITs作為一項重點工作,高度重視、積極推動,盤活存量資產,促進形成投資良性循環。
      2、對REITs的推動和對保障性租賃的重視,業內部分專家開始探討“租賃REITs”的可行性。專家在研究中發現,不動產投資信托基金作為融資改革的重要抓手,對于租賃住房也有著重要意義。
      3、在保障性租賃住房受重視程度不斷加深的背景下,住房租賃市場的融資環境也不斷收緊。
      房企原來的模式是開發、銷售,但如果企業發行租賃住房REITs,開發銷售完成后,企業可以作為租賃住房的管理人,實現經營模式的轉變,變成輕資產的企業,來經營不動產。REITs除了幫助企業更好地融資外,還可以轉變企業經營模式,讓企業實現轉型。
      4、如果一個企業持有租賃住房,它可以以租賃住房為基礎資產設立REITs,向公眾投資者去發行籌集資金,這些持有人最后享有租賃住房的租金收益,或者租賃住房的資產。
      (三)共有產權房提供發展機遇
      1、十四五期間要出臺共有產權住房交易細則,解決共有產權房的交易問題,打消購房者的顧慮。合理控制共有產權房價,出臺規范市場交易程序細則,促進共有產權房在無房家庭間有序流轉。
      2、共有產權建設導則修訂,房子會變好。隨著大家認知的提升,競品的不斷增加,共有產權住房的設計和建設標準會不斷的優化。
      3、共有產權住房還會有新的供應,選擇機會也不少。共有產權住房是未來的主要的政策性住房政策,會一直存在,國家會適當增加土地供應并釋放到市場。
      房地產企業轉變思路促進轉型升級,發展保障性租賃住房、共有產權住房,將是今后大型房地產企業努力探索的方向。
      作者:武峰,北大縱橫合伙人
      隨著國家住房保障性體系的不斷完善,制度的日益健全。房地產市場在告別傳統的高速增長模式,邁入高質量發展,與制造業同步,面臨著新一輪的“轉型升級”。尤其是國家宏觀調控和疫情后時代環境影響下,會給房地產企業的經營發展帶來新的啟迪和思路,開創房地產行業的新的格局。
      圖片

      國家相關政策發布
      1、增加保障性租賃住房供給,緩解市場供求矛盾
      2021年7月2日,國務院辦公廳印發《關于加快發展保障性租賃住房的意見》,意圖在基礎制度、土地、審批、資金、金融、以及稅收政策等幾大方面極力支持保障性租賃住房的發展。同日,國家發改委印發了《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點工作的通知》,明確將保障性租賃住房納入基礎設施REITs項目。綜合來看,當下發布保障性租賃住房相關的政策,表明國家政策持續“穩增長、調結構”主旨。
      2、完善住房保障體系,保障不同居民需求
      同時,隨著政策的發布,我國住房保障體系也完成了頂層設計,明確包含了三種住房。國家的住房保障體系三個主體:第一個就是公租房,第二個就是保障性租賃住房,第三個是共有產權住房。目前住房保障體系,公租房主要面向的對象是城鎮住房收入困難家庭,保障性租賃住房主要解決新市民、青年人的住房問題,共有產權住房則幫助有一定能力但仍買不起商品房的家庭實現購房。
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      保障性租賃住房的政策細節理解
      隨著我國經濟逐漸向高質量發展轉變,保障性住房政策逐漸由“放量發展”轉向“高質量創新發展”,參與主體、土地供應方式等開始轉變,綜合兩大部門的文件,相較以往,本次保障性租賃住房的政策細節特征如下:
      1、多方主體參與:推動住房保障主體從政府為主向政府、企業和社會力量共同參與轉變,住房保障對象從戶籍居民為主向常住人口轉變。相較以往,本次政策的保障對象更加更多元、定位也更加明確——明確指出,新市民、青年人群體是本次政策面向的主要對象。
      2、多渠道滿足土地供應:意見明確了利用集體經營性建設用地、企事業單位自有閑置土地、產業園區配套用地、非居住存量房屋和新供應國有建設用地五種建設方式相應的土地支持政策,尤其是明確利用非居住存量土地和房屋建設保障性租賃住房。
      3、多路徑資金籌措:支持銀行業金融機構以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款,以及向改建、改造存量房屋形成非自有產權保障性租賃住房的住房租賃企業提供貸款;支持企業發行信用類債券,用于保障性租賃住房建設運營;企業持有運營的保障性租賃住房具有持續穩定現金流的,可將物業抵押作為信用增進,發行住房租賃擔保債券;商業保險資金按照市場化原則參與保障性租賃住房建設。發改委的文件也明確將保障性租賃住房納入基礎設施REITs項目。
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      相關經驗模式借鑒
      1、新加坡模式:居者有其屋
      新加坡在上世紀 60 年代初也曾通過興建廉租房的方式解決中低收入階層住房問題,但從 1964 年開始推行“居者有其屋”計劃,鼓勵中等收入和低收入階層購買建屋發展局興建的組屋,建立起與多數發達國家以公共租賃或房租補貼為主截然不同的住房保障制度。截止 2016 年,高達 82%的公民居住在組屋里,住房自有率和組屋自有率均在 90%以上,不可謂不成功。制度設計上,通過中央公積金、低息貸款和土地劃撥等方式保證組屋的低價和質量,嚴格規范組屋的準入與退出審核,并將私宅土地出讓金納入儲備金、不歸現政府支配隔絕政府對土地財政的依賴。
      2、國內保障房政策發展歷程
      1998年,我國停止住房實物分配后,適時推出了經濟適用房政策,以緩解中低收入者的購房壓力。
      1999年,《城鎮廉租住房管理辦法》出臺,開始向具有城鎮常住居民戶口的最低收入家庭提供廉租房保障。
      2007年,《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》出臺,要求加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系,實施廉租住房工程被擺到更為重要的位置。?
      2008 年,金融危機爆發后,在擴大內需戰略引導下,廉租房建設大幅上升。同年底,國務院提出“爭取用三年時間基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區改造問題”。
      2010年6月,住建部等七部門聯合制定《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》的發布,旨在發展公共租賃住房,以解決城市中等偏低收入家庭住房困難。公共租賃住房的房源通過新建、改建、收購、在市場上長期租賃住房等方式多渠道籌集,新建公共租賃住房以配建為主。自此,公租房加入了保障房體系,我國保障性住房體系逐步完善?!笆濉币巹澮裁鞔_提出加大保障性安居工程建設,計劃每年新建保障性住宅500萬套,力爭還清3000 套保障性住房的歷史欠賬。
      2014 年,公租房與廉租房并軌為公共租賃住房,消減并停止供應經適房,保障方式由只售不租徹底改革為只租不售。作為我國現行住房保障體系的最重要構成部分,截至2018 年底,公共租賃住房共解決全國3700 多萬居民的住房問題。


      保證性住房政策與發展歷程
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      住房保障政策背景分析
      全國第七次人口普查顯示,我國流動人口較2010年人口普查時實現約70%的超預期增長,截至2020年,流動人口為3.76億人,大幅高于2019年公布的2.36億人。大規模流動人口加速向大城市和都市圈聚集在帶來勞動力和巨大消費潛力的同時,增加了大城市的房地產需求,房價持續走高,進城務工人員、新就業大學生以及青年人的住房困難問題日益凸顯。在杠桿壓力和貧富差距加大的宏觀背景下,加快發展保障性住房,避免高房價對消費的擠出效應,有利于穩定房地產市場、調整收入結構、直接針對群眾反應的突出問題、釋放增長潛力。當前在中國推進保障性住房建設,整體能夠滿足多重目標:
      1、滿足“新市民”,特別是城市中低收入群體的居住需求;
      2、緩解房價上漲壓力;
      3、在增長放緩的背景下,起到一定的“穩增長”作用;
      4、偏低的租金有利于調整收入結構;
      5、避免大規模動用全局的貨幣政策、避免大幅擴張經濟總杠桿、穩定房價預期。
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      保障性租賃房政策值得重視
      “房住不炒”政策的落實,以及中國率先走出疫情,估計下半年也率先進入“疫后新常態”。表面上看,整體中國經濟恢復全球領先。但目前增長正在逐步放緩,且內部結構不均衡,突出特征是,受制于收入預期不振、不確定性下邊際消費傾向偏低等因素影響消費需求偏弱。與此同時,政策穩增長還面臨穩杠桿、控房價、改善民生和調節收入分配結構等約束。在這樣的背景下,既能夠保證潛在需求達到一定體量,又能緩解房價壓力,同時起到調整收入結構的效果,而且不會大幅加大經濟杠桿壓力,保障性住房是為數不多都能夠符合這些約束的政策領域之一。
      當前時點推出保障性租賃住房能夠起到穩定增長預期、穩定消費、中長期改善收入結構和增長可持續性等積極作用,對市場中期是積極影響。對市場層面及在與保障性住房建設相關的板塊(地產開發、建筑、建材、家電、家居與輕工、房屋經紀等)帶來了一定的積極影響。當前與住房相關的板塊多數較為低迷,保障性租賃住房政策落地,有望對相關領域起到短期的提振作用,中長期有利于提振內需和消費。
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      保障性住房將提供房地產發展新思路
      房地產瘋狂增長的時代已一去不復返,靠炒房子一夜暴富的可能性不太可能。堅持房住不炒,國家十四五規劃中明確提出,要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,促進房地產市場平穩健康發展。
      住房和城鄉建設部有關負責人表示,各地要建立健全住房租賃管理服務平臺,加強對保障性租賃住房建設、出租和運營管理的全過程監督,強化工程質量安全監管,要嚴格執行小戶型、低租金的要求。
      (一)優惠政策助力企業市場主體轉型
      1、開發運營:根據《意見》相關規定,企業只要持有的存量租賃住房符合戶型、租金等基本要求,就可以申請參與保障性租賃住房的開發和運營。
      2、成本降低:利用存量土地和房屋建設的四種方式,降低了土地成本;降低了企業稅費負擔,房產稅從12%降到4%等。特別是金融方面,對保障性租賃住房貸款,在實施房地產信貸管理時予以差別化對待;落實民用水電氣價格。同時,中央還將對符合條件的項目給予適當的補助。
      3、稅費減免:住房租賃企業向個人出租住房可選擇適用簡易計稅方法,增值稅按照5%征收率繳納的減按1.5%計算;對企事業單位、社會團體以及其他組織向個人、專業化規?;》孔赓U企業出租住房,減按4%的稅率征收房產稅。對保障性租賃住房項目免收城市基礎設施配套費。
      明確企事業單位利用自有閑置土地建設,需變更土地用途,但不補繳土地價款,且免收城市基礎設施配套費。
      (二)租賃REITs 作為融資改革抓手促進產業升級
      1、我國首批基礎設施公募REITs的上市引起了業內高度關注。各地發展改革委要把基礎設施REITs作為一項重點工作,高度重視、積極推動,盤活存量資產,促進形成投資良性循環。
      2、對REITs的推動和對保障性租賃的重視,業內部分專家開始探討“租賃REITs”的可行性。專家在研究中發現,不動產投資信托基金作為融資改革的重要抓手,對于租賃住房也有著重要意義。
      3、在保障性租賃住房受重視程度不斷加深的背景下,住房租賃市場的融資環境也不斷收緊。
      房企原來的模式是開發、銷售,但如果企業發行租賃住房REITs,開發銷售完成后,企業可以作為租賃住房的管理人,實現經營模式的轉變,變成輕資產的企業,來經營不動產。REITs除了幫助企業更好地融資外,還可以轉變企業經營模式,讓企業實現轉型。
      4、如果一個企業持有租賃住房,它可以以租賃住房為基礎資產設立REITs,向公眾投資者去發行籌集資金,這些持有人最后享有租賃住房的租金收益,或者租賃住房的資產。
      (三)共有產權房提供發展機遇
      1、十四五期間要出臺共有產權住房交易細則,解決共有產權房的交易問題,打消購房者的顧慮。合理控制共有產權房價,出臺規范市場交易程序細則,促進共有產權房在無房家庭間有序流轉。
      2、共有產權建設導則修訂,房子會變好。隨著大家認知的提升,競品的不斷增加,共有產權住房的設計和建設標準會不斷的優化。
      3、共有產權住房還會有新的供應,選擇機會也不少。共有產權住房是未來的主要的政策性住房政策,會一直存在,國家會適當增加土地供應并釋放到市場。
      房地產企業轉變思路促進轉型升級,發展保障性租賃住房、共有產權住房,將是今后大型房地產企業努力探索的方向。
      作者:武峰,北大縱橫合伙人
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